नेपालमा भूमि, भवन तथा आवास व्यवस्थापन

नेपालको संविधानको भाग ३ मा मौलिक हक सम्बन्धी धारा ३७ को दफा १ मा प्रत्येक नेपाली नागरिकलाई उपयुक्त आवासको हक हुनेछ भनी उल्लेख गरिएको छ। नेपालको सामाजिक र आर्थिक समृद्धि उपलब्धिका समस्या र चुनौती सामना गर्दै देशको समग्र अर्थतन्त्र उकास्न देशमा भूमि र आवासको वैज्ञानिक तथा समुचित व्यवस्थापन अपरिहार्य छ।

जग्गा जमीन र घर तथा भवनहरुको समुचित व्यवस्थापन नहुँदा नागरिकहरुमा स्वामित्व, उपभोग, सीमा, हक हस्तान्तरण लगायत अंशवण्डा आदि विषयमा विवाद खडा भई मुद्दा मामिला पर्न जाँदा राज्य र नागरिक दुबैको ठूलो समय, श्रम, शक्ति र पूँजीको नोक्सानी हुन गई देशकै अर्थतन्त्र र समृद्धिमा नकारात्मक असर परेको छ। साथै नागरिकको जीवनको उर्जा र आय नै आवास जोहो गर्ने संघर्षमा व्यतीत हुनाले सामाजिक आर्थिक विकासमा अवरोध त भएकै छ, सृजनशील र उत्पादनमुलक क्षेत्रमा देशको नै श्रोत र साधनको उपयोग हुनबाट वन्चित हुन गएको छ।

भूमि व्यवस्थापनको वर्तमान अवस्था

वर्तमान समयमा देशको भूमिलाई उपयोग र प्रयोजनको आधारमा औद्योगिक, कृषि, व्यापारिक, आवास लगायत विभिन्न १० वर्गमा राखिएको छ। तथापि उपभोगको दृष्टिले देशमा राज्य र सरकारको स्वामित्वमा जति भूमि हुनुपर्ने हो, त्यति छैन, फलत: औधोगिक भूमि सरकारी\सार्वजनिक प्रशासन सन्चालनको लागि आवश्यक भूमिको अभावले विकास, निर्माणका पूर्वाधार र देशकै समृद्धिमा अपेक्षित उपलब्धि हासिल हुन सकेको छैन। अर्को तर्फ सीमित व्यक्तिले जग्गा जमिन माथि नीजि स्वामित्व कब्जा गर्नाले अर्थतन्त्र ह्रासोन्मुख भइरहेको छ।

आवास सुविधाको वर्तमान अवस्था

आवासीय भवन

सन् २०११ को तथ्यांक अनुसार नेपालमा आवास स्वामित्व दर ८५% रहेको छ। यसबाट के बुझिन्छ भने बाँकी १५% सँग बस्न घर छैन, त्यो भनेको 45-50 लाख संख्याको हाराहारीमा नागरिकहरू वासविहीन छन जुन देशको लागि चिन्ताजनक विषय हो। केही हाउजिङ कंपनीहरूले विक्रीमा राखेका आवासीय घरहरू, अपार्टमेन्ट उच्च आय भएका व्यक्तिहरूले मात्र खरीद गर्न सक्ने अवस्थाका छन् जसले गर्दा मध्यम वर्गीय नागरिकको आवास जोहो गर्ने क्षमता पुग्दैन।

नेपालमा व्यवस्थित आवास विकास हुन थालेको १८ वर्षजति भयो । यो अवधिमा व्यवस्थित आवास परियोजनाहरू हाउजिङ, कोलोनी र अपार्टमेन्टमा बस्ने परिवार २१ हजार हाराहारी पुगेका छन् । तीमध्ये साढे ६ हजार सिंगल घर र साढे १४ हजार अपार्टमेन्ट रहेका छन् । नेपालमा सरकारको स्वीकृति लिएर व्यवस्थित जग्गा तथा आवास विकास गर्ने व्यवसायी १ प्रतिशत छन् । ९९ प्रतिशत आवास निर्माण क्षेत्र अनौपचारिक बजार हो । अहिले ६४ परियोजना निर्माण सम्पन्न भइसकेका छन् ।

समस्या

वर्तमान समयमा नेपालमा एक मध्यम वर्गीय परिवारले आफ्नो ईमान्दारिता र नैतिकताको परिश्रमले आर्जन गरेको जीवन भरको कमाईले पनि देशमा बसोबासको लागि ४ आना जग्गा र एउटा सानो घर पनि निर्माण गर्न सक्दैन। फलतः यसले आर्थिक रुपमा पनि देशमा भ्रष्टाचार निवारण तथा न्युनीकरणमा बाधा पुगिरहेको छ।

समाधान

देशमा शिक्षा, स्वास्थ्य, रोजगारी, सरकारी प्रशासन संबन्धी कामकाजका कारण नागरिकहरूको आवास राजधानी काठमाडौंमा केन्द्रीकृत हुन जाँदा यहाँ आवासको सरल र सहज व्यस्थापन जरूरी भएको छ। राजधानी लगायत देशका अन्य शहरहरू र ग्रामीण क्षेत्रमा समेत आवासको व्यवस्थापन चुस्त र उचित रितमा गर्नु आवश्यक छ। आज ग्रामीण क्षेत्रका युवा मात्र होेइन, परिवारै समेत शहरमा पलायन हुने र विदेशमा समेत लाखौं नागरिकको पलायन हुनु देशको लागि ज्यादै निराशाजनक कुरा हो। यस परिप्रेक्षमा देशको सबै भूभागमा सन्तुलित रूपले आवास व्यवस्था कायम राख्न आवासको वर्गीकरण गरी तद्अनुरूप कार्यान्वयन गर्नु आवश्यक छ।

(क) राज्यको स्वामित्वमा रहने आवासीय घर तथा भवन

कुनै पनि देश आर्थिक रूपले सबल, सक्षम र समृद्ध हुन त्यस देशमा राज्यको उपस्थिती सुशासन विधिको अवलम्बनको आधारमा हुनुपर्छ। यसको लागि राज्यसँग सुशासनको औजारहरू दिगो र समृद्ध हुनुपर्छ। त्यो भनेको ऊ सँग भौतिक आधार जस्तै भूमि र भवन जस्ता अचल सम्पत्ति र नगद जस्ता तरल सम्पत्ति यथेष्ट हुनुपर्छ। अत: राज्यको स्वामित्वमा पर्याप्त भूमि र भवन रहनु वान्छनीय छ जसको प्रयोग राज्यले देशको प्रशासन यन्त्रलाई प्रभावकारी र सक्षम ढंगले सन्चालन गर्ने, न्याय प्रणालीलाई सहज, स्वच्छ, विवेकसम्मत र नागरिकको पहुँचमा रहने साधनको रुपमा गर्न सकोस् ।

(ख) सरकारी स्वामित्वमा रहने आवासीय घर तथा भवन

सिँहदरबार

कुनै पनि देशको सरकार त्यस देशको नागरिकको हित र कल्याण, सुरक्षा, समृद्धि तथा उन्नतिको लागि काम गर्ने निकाय हो, राज्यको सुशासन विधि अनुसार नीतिहरु कार्यान्वयन गर्ने कार्यकारी अंग हो। त्यसैले उसलाई आवश्यक पर्ने भूमि र भवनहरु उसलाई आवश्यक मात्रामा उसकै स्वामित्वमा हुनुपर्छ। यस्ता सरकारी भूमि र भवनको उसको स्वामित्व कर उचित दर र तवरले राज्यलाई तिरी उसले उपभोग गर्नपर्छ।

(ग) सार्वजनिक संस्थाको स्वामित्वमा रहने आवासीय घर तथा भवन

यस्ता आवासीय घर तथा भवन सार्वजनिक संस्थाको लगानीवाट निर्माण गरी नागरिकसंग उचित आवास शुल्क तथा अन्य संस्थाका लागि कार्यालय संचालन प्रयोजनको लागि सम्झौता गरी उपभोग गर्न दिन सकिन्छ।

(घ) सामुदायिक संस्थाको स्वामित्वमा रहने आवासीय घर तथा भवन

आवास योजना संचालनको लागि एउटा संचालक समिति रहने गरी जसमा समुदायका प्रतिनिधिहरू रहने र समुदायले संचालन नीतिहरू निर्माण गर्न सक्नेछ।

‌‌‍‍(ङ) नीजि स्वामित्वमा रहने आवासीय घर तथा भवन

आवासीय घर

नागरिकसँग जग्गा जमीन र आवासीय घर उसको परिवारलाई आवश्यक मात्रामा मात्र नीजि सम्पत्तिको रुपमा रहनुपर्छ, जसको सीमा राज्यले न्युनतम आधारभूत आवश्यकताको परिमाण मात्र तोकिदिनु पर्छ।

त्यसकारण राज्यले अन्य वर्गका भन्दा नीजि स्वामित्वका भूमि तथा घरहरूमा सम्पति करको दर सर्वाधिक हुनुपर्छ। यस्ता सम्पत्ति नागरिकले विक्री गर्नचाहे स्थानीय सरकार (नगरपालिका/गाउँपालिका) ले निर्दिष्ट गरेको मूल्य मात्र विक्री पश्चात लिन पाउने गरी खरिदकर्ता उपलब्ध नभएसम्म सम्बन्धित स्थानीय सरकार (नगरपालिका/गाउँपालिका) को संरक्षणमा हस्तान्तरण गर्नपर्छ तर व्यक्तिलाई सोझै भने विक्री गर्न नपाउने प्रावधान हुनुपर्छ। त्यस्तै विक्रिका लागि नगरपालिकामा हस्तान्तरण गरिएका जग्गा जमीन र भवन भने नागरिकले खरिद गर्दा नीजि स्वामित्वमा रहने गरी खरिद गर्न नपाउने तर सार्वजनिक वा सामुदायिक स्वामित्वमा रहने गरी खरिद गर्न सकिने हुनुपर्छ। यसो भएमा सरकारले पनि आवश्यक जग्गा जमीन खरिद गर्न सक्छ भने देशलाई आवश्यक औद्योगीक, व्यापारिक, प्रशासनिक जग्गा जमीन र भवनको व्यवस्थापन हुन्छ भने आवास विहीन नागरिकलाई पनि आवासको व्यवस्था गर्न सकिन्छ।

‍‍ उचित व्यवस्थापनबाट हुने सकारात्मक परिणाम ‍‍‌

भूमि, भवन र आवासको विवेकपूर्ण र सही व्यवस्थापनले हाल देखा परेको घर जग्गाको मुल्यमा भएको विकृति हट्न गई अर्थतन्त्रमा सकारात्मक प्रभाव पर्दछ। देशमा सबै क्षेत्रमा जग्गा जमीन र आवासको सुव्यवस्था भएमा नागरिकको सामाजिक, आर्थिक र जीवन शैली अवस्थामा गुणात्मक अभिवृद्धि हुन्छ। नागरिकहरुको आफनो पूर्ख्यौली तथा जन्मथलोमा नै भूमि तथा आवासको समूचित व्यवस्था भएको अवस्थामा अनपेक्षित रूपमा बसाईं सराईं गर्न वाध्य हुने थिएनन्, त्यस्तै देशमा कतै जनसंख्याको उच्च चापले पर्ने नकारात्मक असर त कतै नागरिकजनको न्युन उपस्थितीबाट उत्पन्न हुने असन्तुलनका आर्थिक सामाजिक लगायतका अन्य समस्या हट्ने छ।

समाधानका केही उपाय

नेपालमा जग्गाको स्वामित्व व्यक्तिगत र निजी रूपमा रहने तर विश्वका बलिया सरकार भएका देशहरू जस्तै अस्ट्रेलिया बेलायत अमेरिका लगायत देशहरूमा सरकारको रहने व्यवस्था छ। ती देशहरूमा नागरिकले जमिन उपभोग गर्न सरकारसँग बढीमा ९९ वर्षसम्मको  भाडा सम्झौता (Lease) गर्छन् र आगामी पुस्ताले चाहेमा नयाँ जग्गा भाडा सम्झौता गर्छन् अथवा नवीकरण गर्छन् र सरकारलाई वार्षिक रकम बुझाउँछन्। सो जग्गामा उनीहरू आवासीय घर वा अन्य प्रयोजन जस्तै कृषि आदिमा प्रयोग गर्छन्। यसले गर्दा ती देशहरूमा नेपालमा जस्तो जग्गा हिनामिना, किर्ते  किनबेच, अंश मुद्दा तथा विवाद जस्ता यावत समस्या छैन। जग्गा Lease मा उपयोग हुने बरू उपयोगकर्ता फेरिने र जग्गा नै किनबेच नहुने भएपछि विचौलिया र कमिशनको कारण हुने जग्गाको अस्वाभाविक र कृत्रिम मूल्य वृद्धि जस्ता समस्या नै रहँदैन र देशको समय यस्ता व्यर्थका समय र समस्यामा बर्बाद हुँदैन र कम आय भए पनि सबै नागरिकले जग्गाको उपभोग र घर बनाउने आर्थिक क्षमता हुनेछ र देशकै अर्थतन्त्रमा राम्रो उन्नति हुन्छ। नेपालमा चाहिँ जग्गामा निजी स्वामित्व रहने पुस्तामा पैत्रिक हक हस्तान्तरण हुने भएकोले स्वामित्व विवाद, अंशबण्डा सीमा विवाद, मुआब्जा विवाद, आयोजनाहरू समयमा सम्पन्न हुन कठिन हुने जस्ता विविध कारणहरूले व्यर्थको समस्यामा वर्षौं वर्ष रुमल्लिएर अर्थतन्त्र ओरालो लागेको छ। अत: नेपालमा पनि भूमि ऐन सुधार गरी जग्गाको स्वामित्व अबको 10  वा 15 वा 25 वर्षभित्र सरकारमा जाने र नागरिकले सरकारसँग लिजमा लिने गरेमा सबै नागरिकको आफ्नो घर र आवासमा पहुँच भई अन्य क्षेत्र लगायत अर्थतन्त्र सुध्रिनेछ।

समाधन प्रक्रिया

यसमा अपनाउन सकिने प्रक्रिया

हाल देशका विभिन्न सरकारी निकायहरू मालपोत कार्यालय, नगरपालिका र अदालतबाट हुने गरेको जग्गाको मूल्याङ्कन निकाय पिच्छे फरक हुने भएकोले एउटा त्यस्तो छुट्टै एउटै मात्र सरकारी निकायले जग्गाको मूल्याङ्कन गर्ने जो देशभरि सबै प्रयोजनमा लागू होस्। जस्तो बैंकबाट ऋण लिँदा, कर तिर्दा, हक हस्तान्तरण गर्दा, लिलाम न्यूनतम मूल्य तोक्दा, मुआब्जा क्षतिपूर्ति तिर्दा लगायत अन्य सबै अवस्थामा एकल मूल्य कायम राख्नु पर्छ।

यसरी एकल मूल्याङ्कन स्थापना पश्चात् जमिनहरूको वास्तविक र न्यायोचित सम्पत्ति मूल्य निर्धारण पश्चात सो सम्पत्ति मूल्याङ्कन बराबरको रकम क्षतिपूर्ति दिई देशभरका जग्गा जमिन अबको निश्चित वर्ष जस्तै १० वा १५ वा २० वर्षभित्र सरकारी स्वामित्वमा लैजाने र यसरी स्वामित्व लिँदा साविक जग्गाधनीलाई नै उप्रान्त सो जग्गा उपयोग गर्न लिज सम्झौतामा प्राथमिकता दिई वास्तविक र न्यायोचित भाडा दरमा नै उपयोग गर्न दिनुपर्छ। यहाँ साबिक जग्गाधनीले सरकारलाई जग्गा हस्तान्तरण बापत पाउने क्षतिपूर्ति र सरकारले सो जग्गा लिजमा दिँदा पाउने लिज भाडालाई वर्ष अवधि र किस्ता तोकी मिलान गर्न सकिन्छ जग्गाको क्षतिपूर्ति पाउने र लिज जग्गा उपयोग गर्ने अवधि बाँकी रहेमा साविक जग्गाधनीका उत्तराधिकारीले बाँकी अवधिको क्षतिपूर्ति र लिज उपयोग गर्न पाउने सुविधा दिनुपर्छ। साविक जग्गा धनीले जग्गा लिज उपयोग गर्न नचाहेमा अन्य नेपाली नागरिकलाई सो जग्गा लिजमा दिन सकिन्छ।